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天气芣好僦能推迟交房厦门壹开放商被判败诉

2019年06月09日 栏目:法律

天气不好就能推迟交房? 厦门一开放商被判败诉赔钱东南6月21日讯 下雨、高考、停水停电,能否成为开发商延期交房的理由?近日,同安区一

天气不好就能推迟交房? 厦门一开放商被判败诉赔钱

东南6月21日讯 下雨、高考、停水停电,能否成为开发商延期交房的理由?

近日,同安区一些业主因开发商推迟交房告上法庭,但开发商辩解说,因为存在高考、天气、水电等“不可抗力”,延期交房无须支付赔偿金。为此,近日双方在同安法院的法庭上展开了激烈争辩。

延迟交房“四大原因”

被告开发商说,自己一直在“积极组织施工”,导致其推迟交房有“四大原因”。

首先,项目开工后,因小区附近供热管道实施,占用二期项目建设用地,严重影响开发商的施工进度。

其次,施工期间,开发商向供电局申请临时施工用电,但由于一期部分业主认为临时施工用电的总线路架设在一期围墙内,因此集体闹事、阻挠项目施工,导致施工现场无法正常供电,多次被迫停电、停工,停工时间累计长达4个月之久。

第三,受到强降雨和恶劣的台风天气的影响,建筑施工作业无法正常进行,导致工期延误。

第四,每年高考期间,厦门市多个路段实施交通限制措施,开发商亦受影响无法正常施工。推迟一年 业主怒告开发商 “拖太久了,推迟交房有一年时间。”据业主廖小姐等人起诉说,购房时他们都和开发商签了合同,合同约定开发商应当在2012年6月30日前,将符合约定条件的商品房交付购房人使用。

另外,合同第九条还对逾期交房进行了具体的约定,即逾期超过90日后,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行。但是,每逾期一天,出卖人按日向买受人支付已付款万分之四的违约金。

原告廖小姐说,她购买的房子是88平方米,总价519616元。她是一次性付款,这些购房款早在签购房合同时就全部付给开发商了。因此,按每天万分之四违约金计算,开发商逾期交房一年,就要支付违约金75864元。

对此,开发商答辩说,虽然逾期交房是事实,但是,未能如期交房是因“不可抗力”导致的,因此,开发商无需承担违约。

争议焦点 天气不好能否免责?

开发商指出,双方签订的合同第八条约定:“如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除或变更合同外,出卖人可据实予以延期。”

而这些“特殊原因”包括遇到“不可抗力”、“重大技术问题”、“停水、停电”、“昼夜降雨量超过70mm及六级或六级以上大风天气”,还有“市政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定,造成无法施工”等。

开发商说,正是在遭遇上述不可抗力的影响后,无法如期交房。根据《民法通则》相关规定,因不可抗力不能履行合同或造成他人损害的,不承担民事。因此,无需承担民事。

不过,针对开发商给出的理由,起诉的业主们都认为“太牵强”,因为“高考”、“天气”等因素,原本就是每年都会出现的情况,开发商在签订合同的时候就应该预料到会出现这些情况。至于所谓的“供电”和“一期业主闹事”等原因,更算不上“不可抗力”,也与二期购房者无关。

因此,起诉的二期业主们坚持认为,开发商应当支付逾期交房的违约金。

近日,同安区法院作出一审判决,支持了原告业主的诉求,要求开发商支付75864元违约金给购房者廖小姐。

法官说法“四大原因”都不成立

法官说,所谓不可抗力,是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况在合同履行期间内发生。

本案中,供热管道施工项目早已建成投用,施工时间早于讼争商品房项目建设时间,不属于不可抗力。

其实,针对开发商说的一期业主阻挠供电线路架设问题,法官说,这些事原本发生在二期业主签订购房合同之前,也不构成“不可抗力”。

第三,恶劣天气因素问题。被告作为专业的房地产开发商,理应对可能影响工期的各种因素进行充分的估计,事先合理扣除。而且,法官还查明,天气原因方面,也没有开发商说的那么严重。由于开发商未能提交现场施工日志和监理日志等证据,未能证明确实存在由于天气原因造成无法施工的情况。因此,法官也不采纳开发商的“恶劣天气说”。

第四,高考道路交通管制问题。经查,同安区一共有三个考点,而讼争商品房项目附近不但没有考点,甚至连一所中学都没有。

综上,开发商的“四大原因”都不能算“不可抗力”。

律师说法天气不好未必免责

福建信海律师事务所林敏辉律师认为,天气不好并不是任何情况下都可以成为开发商逾期交房的理由,一般只有在以下两种情况下开发商才能以天气不好作为免责理由。

,该“天气”已构成了“不可抗力”,而且该“不可抗力”的情况与逾期交房存在法律上的因果关系。法律上的“不可抗力”是指不能预见、不能避免且并不能克服的客观情况,一般的雨雪天气不属于“不可抗力”。异常的天气只有达到一定程度如台风、特大暴雨等才构成“不可抗力”,这种情况下开发商要免责,不仅要提供气象局关于延期施工期间的气象报告,还要提供证据如施工日志等证明该天气已经阻碍商品房施工的进程。

第二,开发商和买受人在签订买卖合同时,对“天气”问题进行了特殊约定款,如约定在降雨量达到一定程度时可以延期交房,对于双方的这种约定,可以作为开发商逾期交房的免责理由。除以上两种情况以外的天气情况,均不能作为开发商逾期交房的免责理由。

导报 陈捷 通讯员 同法/文 陶小莫/图

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导报讯 ( 陈捷)此前,海沧区法院也针对一场逾期交房官司作出判决,认定“天气不好不能成为逾期交房理由”。

原告是一位购房者,姓甘,他因开发商逾期交房8个多月起诉到海沧区法院,在案件开庭审理时,开发商辩解说,因气象原因延误的工期应该扣减。

针对开发商辩解的“根据合同约定遭遇不可抗力(若台风八级以上等)可延期交房”,法官认为,双方合同中约定的延期交房条件为据实延期,庭审中,开发商仅提供了气象资料,不能证明天气原因确实影响施工,而且,开发商在预计工期时,应当已将天气因素预计在内。

因此,法官终判决开发商支付购房者甘先生逾期交房违约金32000元。

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